¿Qué es un REIT y cómo funciona?

¿Qué es un REIT?

Un fondo de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) es una empresa que invierte y financia propiedades. Al igual que un fondo de inversión estándar gestionado activamente, permite a los inversores comprar una cesta de inversiones inmobiliarias y generar dividendos a partir de ellas sin tener que poseer la propiedad en sí.

Los REIT también se benefician de beneficios fiscales, lo que los hace atractivos para determinados inversores.

La cartera de un fondo de inversión inmobiliaria puede estar compuesta por muchos tipos diferentes de activos inmobiliarios. Algunos ejemplos son los inmuebles comerciales, como almacenes y edificios de oficinas, y los residenciales, como bloques de viviendas.

¿Cómo funciona un REIT?

Al igual que otras sociedades que cotizan en bolsa, los REIT cotizan en la mayoría de las principales bolsas del mundo, como la Bolsa de Londres, Euronext y la Bolsa de Nueva York. Los inversores pueden comprar y vender acciones durante el horario de apertura y cierre de las bolsas. También existen fondos cotizados específicos de REIT que invierten en distintos fondos de inversión inmobiliaria.

Para que una empresa pueda registrarse como REIT, debe seguir ciertas normas estrictas. Por ejemplo, el 75 % de los beneficios del REIT deben proceder del alquiler de su cartera inmobiliaria, y el 75 % de sus activos también deben estar disponibles para el alquiler. El 25 % restante de los beneficios puede generarse por otros medios, y los REIT suelen diversificarse en el ámbito aliado de la promoción inmobiliaria.

Además, para ser considerado un REIT en el Reino Unido y Estados Unidos, el 90 % de los beneficios del REIT procedentes del alquiler de propiedades debe distribuirse a los inversores en forma de dividendos. Sin embargo, el REIT no tiene que repartir de la misma manera a los accionistas sus beneficios procedentes del 25 % de sus otras actividades, como la promoción inmobiliaria.

En Estados Unidos, la sociedad matriz del REIT también tiene que estar registrada en Estados Unidos. En el Reino Unido, la sociedad matriz del REIT debe estar registrada en Gran Bretaña. Además, la empresa debe ser propietaria de al menos tres inmuebles para poder considerarse un fondo de inversión inmobiliaria.

Los REIT pueden invertir en diversos tipos de activos inmobiliarios. Por ejemplo, Aroundtown es, con diferencia, el mayor REIT europeo centrado en oficinas, mientras que Segro es un REIT industrial muy conocido centrado en almacenes y data centers.

Descubre algunos de los mejores REIT.

Tipos de REIT

Además de los REIT que invierten en distintos sectores inmobiliarios, existen varios tipos de fondos de inversión inmobiliaria.

REIT que cotizan en bolsa

Hay REIT que cotizan en bolsa, como Segro, cuyas acciones pueden comprarse y venderse en las principales bolsas de todo el mundo. Son fácilmente accesibles para los inversores minoristas, pero al cotizar en bolsa, la evolución del precio de las acciones puede variar.

REIT públicos que no cotizan en bolsa

Los REIT públicos que no cotizan en bolsa no pueden negociarse en los principales mercados bursátiles. Estos pueden ofrecer a los inversores la posibilidad de acceder a inversiones inmobiliarias de difícil acceso con menores requisitos de capital.

Sin embargo, son inversiones de alto riesgo en comparación con los REIT que cotizan en bolsa.

Estas entidades están diseñadas para rebajar los impuestos sobre las inversiones y, al no negociarse con regularidad, pueden ser inversiones relativamente ilíquidas. No obstante, deben estar registradas en el organismo regulador pertinente del país de origen. Las comisiones de este tipo de inversiones suelen ser más elevadas y puede resultar más difícil retirarse de la inversión.

Los REIT públicos que no cotizan en bolsa suelen tener una fecha de vencimiento finita, y terminarán o bien con la disolución del fondo fiduciario o con su cotización en bolsa.

REIT privados que no cotizan en bolsa

También existen REIT privados que no cotizan en bolsa, a los que los inversores privados no suelen tener acceso. Suelen estar en manos de particulares con grandes patrimonios.

REIT clasificados por tipo de activo

• REIT de renta variable

Los REIT de renta variable son los que invierten directamente en inmuebles y cotizan en bolsa. Poseen y gestionan carteras que pueden incluir propiedades comerciales como almacenes, hoteles, viviendas u otros activos inmobiliarios.

• REIT hipotecarios

Los REIT hipotecarios invierten en hipotecas y valores hipotecarios, proporcionando financiación a otras empresas inmobiliarias o comprando esa financiación y obteniendo ingresos de los intereses cobrados por los préstamos.

• REIT híbridos

Los REIT híbridos combinan las características de los REIT de renta variable y los REIT hipotecarios. Poseen y gestionan carteras inmobiliarias, pero también obtienen ingresos de las hipotecas.

Cómo operar o invertir en REIT

Haz tu propio estudio para informarte mejor sobre los REIT y saber si son el tipo de inversión adecuado para ti. Decide qué tipos de fondos de inversión inmobiliaria y, a continuación, en qué REIT concreto deseas invertir.

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Decide cuánto deseas invertir y durante cuánto tiempo. Piensa en tu perfil de riesgo y si la inversión es adecuada para ti. Introduce límites de pérdidas si fuese necesario. Considera cuánto puedes permitirte perder.

Realiza tu operación y haz un seguimiento de la misma

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También ofrecemos operaciones con CFD, además de opciones de barrera y vanilla. Puedes negociar vanillas en los plazos que más te convengan, con mercados diarios, semanales, mensuales y trimestrales.

En Francia, también puedes invertir y operar en SICC.

Recuerda que operar con apalancamiento suele conllevar un mayor riesgo.

Pros y contras de los REIT

Pros:

Los fondos de inversión inmobiliaria disfrutan de ciertos beneficios fiscales. No pagan el impuesto de sociedades sobre los ingresos por alquiler ni sobre las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles de inversión que hayan sido previamente alquilados.

Los ingresos por alquiler de inmuebles tienden a ser relativamente estables, ya que la mayoría de los inquilinos firman contratos de arrendamiento que duran entre cinco y 25 años. Esto supone unos ingresos sólidos y fiables tanto para el REIT como para sus inversores.

Sin embargo, la rentabilidad de los dividendos de los REIT varía según el sector y el rendimiento. Por ello, los inversores deben investigar por su cuenta y seleccionar las inversiones que más les convengan.

Los REIT pueden ofrecer a los inversores minoristas una buena forma de diversificar sus carteras de inversión y acceder a los mercados inmobiliarios sin necesidad de realizar costosos desembolsos financieros ni asumir el riesgo de poseer propiedades.

Contras:

Ninguna inversión está exenta de riesgos, y los REIT pueden quebrar y de hecho quiebran, por lo que es importante que investigues por tu cuenta. Uno de los inconvenientes de estas inversiones es que, debido a la rígida estructura del reparto de dividendos, puede resultar difícil para las empresas reinvertir mucho capital en el negocio.

Los precios de las acciones de los REIT que cotizan en bolsa están sujetos a la volatilidad del mercado y a factores externos, como la economía y las decisiones sobre los tipos de interés, pero la información sobre ellos está al menos a disposición del público a través de los resultados anuales y las cuentas de resultados de la empresa.

Sin embargo, los REIT que no cotizan en bolsa tienden a carecer de liquidez y existe poca información pública sobre ellos. Además, el dinero de los inversores puede permanecer inmovilizado en ellos durante años. Los costes iniciales para acceder a estos fondos también pueden ser elevados.

También existen otras formas de riesgo, como el riesgo de apalancamiento. En este caso, los REIT pueden pedir dinero prestado para comprar inversiones, lo que a su vez puede aumentar las pérdidas del fondo debido a las comisiones u otros problemas.

Aunque los REIT que cotizan en bolsa pueden tener más liquidez que los REIT que no cotizan, siguen tendiendo a ser menos líquidos que otros tipos de acciones.

Los REIT en pocas palabras

• Los fondos de inversión inmobiliaria tienen cabida en una cartera de inversión diversificada y equilibrada.
• Pueden ser una buena forma de que los inversores accedan a los mercados inmobiliarios sin tener que invertir ellos mismos directamente en inmuebles.
• Los REIT disfrutan de ciertos beneficios fiscales, como la exención del impuesto de sociedades.
• Los ingresos por alquiler de propiedades tienden a ser relativamente fiables.
• Los REIT pueden estar sujetos a la volatilidad del mercado. Haz siempre tu propio estudio para informarte antes de invertir.