¿Qué son los REITs y cómo operar?

¿Qué son los REITs?

Los REITs (Real Estate Investment Trust por sus siglas en inglés), también conocidos en España como SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario), son sociedades que poseen activos inmobiliarios; hipotecas y propiedades. Desde su aprobación en 1960, hasta la actualidad se han convertido en un activo muy popular presentes en 35 países destacando: Estados Unidos, Canadá, Japón, Francia, España, Singapur y Hong Kong.

Estas empresas o fondos emiten acciones que cotizan en bolsa y su objetivo es generar ingresos que distribuyen a sus accionistas en forma de dividendos. Los REITs ofrecen diversificación y exposición al mercado inmobiliario tanto a pequeños inversores como a inversores institucionales. En la actualidad existe una gran cantidad en todo el mundo y la mayoría de ellos acepta inversores internacionales.

Características de los REITs

• Deben contar con un mínimo de 100 accionistas y los cinco principales no pueden controlar más del 50% de la sociedad.
• Tienen que emitir certificados negociables y transferibles públicamente.
• Los activos más importantes deben ser inmobiliarios: al menos el 75% de los ingresos debe proceder de alquileres, hipotecas y ganancias en venta de inmuebles.
• Debe ser un fideicomiso administrado por un fiduciario con inversiones mayoritariamente a largo plazo.
• El 90% de los ingresos netos deben distribuirse anualmente entre los beneficiarios (dividendos).
  

• Invertir por lo menos un 75% de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del tesoro.
• Tienen estructuras internas de gestión profesionalizadas.
  

¿Cómo operar con REITs?

1. Inicia sesión o abre una cuenta real
2. Selecciona en que REIT invertir
3. Selecciona si operar a través de Turbo24, CFDs o Barrera y opciones vanilla
4. Selecciona tu tipo de operación: Vender (ir corto) o Comprar (ir largo)
5. Gestiona el tamaño y riesgo de tu operación
6. Confirma tu operación

Los REITs agrupan el capital de numerosos inversores haciendo posible que estos obtengan ingresos sin tener que comprar, administrar o financiar propiedades, eso lo hacen las sociedades de inversión. Existen varias formas de invertir en REITs: comprar acciones, invertir a través de ETFs e invertir a través de fondos de inversión especializados.

Operar con acciones REITs

La inversión a través de las acciones se considera la forma tradicional de inversión a partir de seleccionar el REIT que más te interese. Para eso es necesario analizar los tipos de REITs del mercado y la evolución de los dividendos de las diferentes empresas para seleccionar acciones de aquellas sociedades que ofrecen un mayor retorno.

Dentro de las acciones REITs o SOCIMIs más populares de España se encuentran: Merlin Properties Socimi SA e Inmobiliaria Colonial SA.

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Operar con ETFs inmobiliarios

Los ETFs o fondos cotizados actúan como índices del sector entero o de un segmento del mercado. Esta es una forma de tener exposición al sector de los REITs en su totalidad, lo que equivale a comprar acciones de varias empresas en un único paquete. De allí la ventaja de diversificación al comprar ETFs pues se reduce la exposición o riesgo.

Dentro de los ETfs inmobiliarios más populares se encuentran: iShares Mortgage Real Estate ETF, SPDR Dow Jones REIT ETF y Schwab US REIT ETF.

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Operar mediante participaciones de un fondo de inversión que esté especializado en este tipo de inversiones

Los fondos de inversión especializados en el sector inmobiliario son una alternativa a los ETFs que también te permiten diversificar. En este caso particular, es el gestor del fondo quien se encarga de decidir en cuáles sociedades invertir y en cuáles no. Ello supone dejar la elección de las inversiones a gestores profesionales.

Tipos de REITs

Los REITs se pueden clasificar por el tipo de activos en los que invierten, de allí que se dividan en los que invierten en propiedades (patrimonial), hipotecas (hipotecarios) y mixtos (también conocidos como híbridos). En Estados Unidos es común encontrar los tres tipos de REITs, en el caso de Europa son más comunes los que invierten solamente en propiedades.

REIT y propiedades

Invierten en propiedades que generan ingresos mediante el arrendamiento de dichos inmuebles. Estas propiedades pueden ser residenciales, comerciales, hoteles, entre otras. Los ingresos recibidos por los alquileres, así como los producidos por las plusvalías de venta de alguno de los inmuebles, se distribuyen en forma de dividendos a sus accionistas.

REIT e hipotecas

Son aquellos especializados en instrumentos como las cédulas hipotecarias. Los REITs hipotecarios prestan dinero a los propietarios y operadores de bienes raíces, directamente a través de hipotecas y préstamos o a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas, o sea indirectamente. Sus ingresos se generan fundamentalmente de los intereses que producen los préstamos hipotecarios.

REIT mixtos

Como su nombre lo indica combinan las dos estrategias anteriores. En este caso si un REIT vende una de sus propiedades a un precio superior al de adquisición, la plusvalía será repartida también entre los accionistas en forma de dividendos.

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Ventajas y desventajas de los REITs

Ventajas de los REITs

• Diversificación: se puede invertir en una amplia gama de propiedades a la vez con lo cual los inversores se incorporan a un sector económico muy importante y rentable. También se puede invertir en cualquier país.
• Baja inversión inicial: se puede ajustar la inversión al presupuesto que se tiene y al ser acciones cotizadas en bolsa no es necesario disponer de mucho dinero para invertir en REITs,
• Liquidez: es una inversión muy líquida, puedes comprar y vender tu participación en REITs de forma inmediata. Facilita la liquidez en una clase de activo que por lo general no suele caracterizarse por este rasgo.
• Administración del tiempo: este tipo de inversión requiere menor tiempo que las inversiones inmobiliarias tradicionales. Invertir en un REITs no requiere mucho tiempo, solo debes seguir la evolución de su precio en bolsa.
• Brindan un ingreso pasivo: los REITs están obligados a distribuir la mayor parte de sus ingresos generando un dividendo de forma periódica para tu cartera de inversión.
• Gestión profesional: al igual que los fondos de inversión, los REITs están gestionados por profesionales del sector.
• Instrumento de cobertura frente a la inflación: debido a que la actualización de rentas de los contratos de arrendamiento está indexada al índice de precios de consumo.
• Transparencia: es posible abrir y cerrar una posición en cualquier momento, pues la compra y venta de acciones de REITs se ejecuta como cualquier otro tipo de acciones que cotizan en bolsa.

Desventajas de los REITs

• Menor frecuencia de ingresos: las inversiones inmobiliarias tradicionales generan en la mayoría de los casos rentas mensuales y los REITs por lo general pagan los dividendos trimestral o anualmente.
• Menos rentabilidad y flexibilidad: el retorno de la inversión puede ser menor que si inviertes directamente y se hace bien. Los REITs superan en un 4% la media anual de retorno de la inversión directa en inmuebles.
• Tienen riesgo de mercado: la inversión en REITs no está exenta de riesgos, pues una caída en los precios del mercado de bienes inmuebles la puede afectar.
• Menos retorno: una inversión directa puede generar mayores beneficios, aunque ello depende de que sea exitosa.
  

Invertir en REITs, en síntesis

• Los Real Estate Investment Trusts (REITs) son fondos de inversión en Bienes Raíces que poseen activos inmobiliarios; hipotecas y propiedades. En España son conocidos como SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario)
• Estas empresas o fondos emiten acciones que cotizan en bolsa y su objetivo es generar ingresos que distribuyen a sus accionistas en forma de dividendos.
• Para operar con REITs puedes hacerlo principalmente a través de acciones o ETFs.
• Existen diferentes tipos de REITs, dentro de ellos los que invierten en propiedades, los que se especializan en hipotecas y los mixtos.
• Dentro de las ventajas de invertir con REITs se encuentran la diversificación, la baja inversión inicial, la liquidez y la transparencia, entre otros.
  

¹Rankia, 2022