El mercado inmobiliario en España

La inversión en vivienda en España en 2018 contribuyó cerca del 5,5% del PIB que se situó en 1,2 billones de euros. En torno a las transacciones de vivienda, el incremento registrado alcanzó el 10% en comparación con el año anterior. Sin embargo, y pese a la recuperación de los últimos cinco años, el mercado quedó aún por debajo de la media registrada del 2004 al 2007, con cerca de una cuarta parte (22,9%) de los españoles ocupando viviendas de alquiler¹. Esta cifra supone un incremento del 15,65% frente los niveles registrados en 2008, previos a los efectos de la crisis financiera.

1. Indicadores clave del sector inmobiliario
2. Evolución del sector inmobiliario en España
3. Previsiones para el mercado inmobiliario en los próximos años
4. Empresas inmobiliarias españolas que cotizan en la bolsa
5. ¿Cómo invertir en empresas del sector inmobiliario?

Indicadores clave del sector inmobiliario

Como en todos los sectores del mercado, identificar los factores que influyen en la evolución del sector y de las empresas que operan dentro del inmobiliario es fundamental. Anticipar movimientos en el mercado puede permitirle detectar nuevas oportunidades y aplicar los ajustes necesarios de manera oportuna según su estrategia de inversión o de trading.

• Permisos de construcción

Este indicador refleja los visados para la construcción de viviendas de obra nueva. Cuando las cifras reales superan las previsiones establecidas, suele tener un efecto positivo sobre otros indicadores de la economía, como el valor de la divisa o los niveles de empleo.

• Número de edificaciones

Los efectos del número real de edificios residenciales en construcción se reflejan en diferentes áreas de la economía como el mercado de trabajo y la demanda de materiales y servicios para la construcción.

• Compra-venta de vivienda

La compraventa de vivienda nueva y usada es una señal clave por su efecto dominó en otros segmentos del mercado como el de materiales de construcción (requeridos en la renovación en viviendas de segunda mano) y el de la banca (por la financiación otorgada por las instituciones), así como en los ingresos para las compañías inmobiliarias y los brókeres a cargo de la compraventa.

• Adquisiciones por inversión extranjera

Esta cifra es una señal característica acerca de cómo de atractivo y confiable resulta un mercado inmobiliario para los inversores extranjeros.

Evolución del sector inmobiliario en España

En España se otorgaron 100.733 permisos de construcción para viviendas de obra nueva durante 2018². Aunque esta cifra supera, por primera vez desde 2009, la marca de los 100.000 visados, aún se encuentra un 10% por debajo de ese año en comparación. En cuanto a los visados para ampliación y reformas, las cifras permanecieron en el rango de los 28 mil por tercer año consecutivo.

La cifra de transacciones de viviendas continuó también su tendencia a la alza por quinto año consecutivo. En 2018 se registraron más de 515.000 operaciones de compraventa, un incremento del 10,1% frente al año anterior, estableciendo el récord de la última década. Sin embargo, este incremento permanece lejano a las cifras registradas durante el periodo de expansión que antecedió a la crisis del 2008. Según los datos publicados por el Banco de España, el promedio anual durante el periodo 2004-2007 se ubicó en las 885.000 transacciones.

Evolución de las transacciones de compraventa de vivienda en España:

Pese al crecimiento sostenido de los últimos cinco años, la primera mitad del 2019 reflejó la tasa de incremento más baja desde el 2014, manteniendo el número de transacciones sin cambio en comparación con el periodo anterior. La variación más baja mes a mes se registró en junio, mes en el que se registró una caída del 9%. Según especialistas del sector, una de las razones principales de la desaceleración del mercado es el aumento constante de precios de la vivienda, con tasas de incremento anual superiores al 10%.

España se ha caracterizado por su elevado porcentaje de población que favorece la propiedad de vivienda (bajo el régimen de vivienda en propiedad). Sin embargo, esta tendencia también ha comenzado a mostrar señales de cambio. En 2017, la proporción de la población en arrendamiento alcanzó el 16,9%, en contraste con el 14,2% que se registraba a finales de 2008.

En el contexto de la inversión extranjera, a nivel mundial, España es el quinto en el ranking de inversión internacional en el mercado inmobiliario. Le preceden EE. UU. en la primera posición, Reino Unido, Alemania y Francia. En 2018, la inversión extranjera en el mercado inmobiliario español contribuyó al 1,26% del PIB. Esta cifra representa un crecimiento del 153% frente al año anterior, gracias a una inversión neta récord de más de 39 mil millones de euros. Esta cifra superó el nivel más alto registrado en 2008 cuando el inmobiliario recibió una inyección extranjera cercana a los 26,4 mil millones de euros.

Previsiones para el mercado inmobiliario en los próximos años

En España, así como en la Unión Europea, se ha señalado que el déficit de oferta en el mercado inmobiliario, resultado de la crisis financiera, alcanzó ya niveles de estabilidad. El sector prevé un declive en 2022, hasta entonces, se espera que la tendencia positiva en la edificación residencial continúe.

En la contracción del mercado inmobiliario se han destacado factores como las restricciones de suelo para nuevas construcciones, los incrementos a los precios de vivienda, la dificultad para el acceso a financiación y los incentivos fiscales poco favorables.

España se considera un mercado atractivo para la inversión extranjera ya que la adquisición de propiedades, tanto residenciales como comerciales, no impone restricciones de residencia o pasaporte y ofrece ciertos estímulos fiscales bajo ciertas condiciones. Las ventajas tributarias establecidas ofrecen beneficios para europeos y residentes del Espacio Económico Europeo (EEE).

En este contexto, y aunque en general se trate de segundas residencias, algunos temen el impacto que Brexit podría tener en el mercado inmobiliario español. El 14,3% de la cota de inversión extranjera en el mercado inmobiliario proviene de los inversores británicos³, con más de 7.600 transacciones de compraventa (de un total de 53.359) registradas en la primera mitad de 2018.

Empresas inmobiliarias españolas que cotizan en la bolsa

El sector inmobiliario aglutina empresas con una capitalización bursátil conjunta de más de 16,4 mil millones de euros⁴, siendo 11.659,65 millones de los mismos atribuibles a las SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y 4.751,44 millones de euros a las inmobiliarias cotizadas en la bolsa española. Estas cotizadas del sector inmobiliario representan cerca del 2,5% de la capitalización total del mercado bursátil de España.

Entre las sociedades de inversión en el sector inmobiliario (SOCIMI) con mayor capitalización bursátil que cotizan en bolsa, Merlin Properties tiene una participación del 1,21% en el Ibex 35, mientras que Inmobiliaria Colonial tiene un peso del 0,86%.

Además de la gran capitalización bursátil de las más grandes SOCIMI, estas entidades inmobiliarias han reportado importantes beneficios a sus inversores. Así, por ejemplo, un inversor hubiera destinado 10.000 € a la inversión en acciones de Inmobiliaria colonial hace 5 años, su retorno de la inversión⁵ habría superado el rango de los 21.000 €. Suponiendo la misma inversión, pero en acciones de Merlin, un inversor habría conseguido una rentabilidad superior a los 15.000 €.

Descubra qué rentabilidad ofrecen los principales valores de la bolsa de España, de manera simple y a un click, con la máquina del tiempo de las inversiones de IG.

¿Cómo invertir en empresas del sector inmobiliario?

Puede operar los movimientos en los precios de las acciones de las empresas del sector inmobiliario y de las SOCIMI a través de los contratos por diferencia (CFD).

Al operar con CFD puede comprar (ir a largo) o vender (ir a corto), dependiendo si piensa que el mercado irá al alza o a la baja. Deberá depositar solo una fracción del valor total de su operación, aunque sus beneficios o pérdidas corresponden al tamaño completo de su posición, no de su depósito. Con el apalancamiento puede multiplicar su exposición al mercado inmobiliario y maximizar el poder de su capital de inversión.

¿Trading con control de riesgo? El Ibex 35 incluye en su selección dos de las principales empresas del mercado inmobiliario. En el trading con barrera puede negociar sobre el índice y otros mercados las 24 horas. Las barrera le permiten gestionar su nivel de apalancamiento y tomar un mayor control sobre su riesgo total a través del nivel knockout. Abra su cuenta real y comience a operar.

La operativa con productos apalancados conlleva riesgos y, si aún no lo ha hecho, es importante que se familiarice con el trading, el apalancamiento y el funcionamiento de los mercados. Puede sacar ventaja con su cuenta demo y practicar su estrategia de trading, sin coste, sin riesgo y con todas las funcionalidades de una cuenta real, desde su ordenador o desde su teléfono móvil.

1. _{Periodo 2017}
2. _{Confederación Nacional de la Construcción (Memoria 2018)}
3. _{Consejo General del Notariado (primera mitad de 2018)}
4. _{Bloomberg (datos al 10 de julio de 2019)}
5. _{Cálculo a fecha de 13 de diciembre de 2019. Máquina del tiempo de las inversiones de IG.}