WeWork beursgang

WeWork biedt gedeelde kantoorruimtes in 124 steden wereldwijd en zal binnenkort zijn intrede doen op de Amerikaanse aandelenmarkt. Het bedrijfsmodel, namelijk het huren van gebouwen om de ruimtes vervolgens onder te verhuren aan klanten voor een hoger tarief, is niet revolutionair. Toch is het bedrijf verbazingwekkend snel gegroeid. Dit heeft de aandacht getrokken van grote investeerders zoals Goldman Sachs en het Vision Fund van SoftBank.

Adam Neumann, de algemeen directeur van WeWork, vindt dat het bedrijf meer is dan alleen een aanbieder van kantoorruimtes. Hij beweert dat het een pionier van de deeleconomie is door werknemers en kantoorruimtes met elkaar in verbinding te brengen en de manier waarop mensen werken te veranderen. In de prospectus voor de IPO die onlangs is gepubliceerd, stelde WeWork zelfs dat het zijn missie is om ‘het collectieve bewustzijn van de wereld te verhogen'. Hoe dan ook moet WeWork concurreren met andere verhuurders van kantoorruimtes zoals IWG, een Britse beursgenoteerde holding die eigenaar is van diverse bedrijven, waaronder Regus en het Nederlandse Spaces.

Hoewel de snelle groei en de brede visie tot een waardering van miljarden dollars hebben geleid, zullen investeerders zich toch zorgen moeten maken over het tempo waarin WeWork zijn geld erdoorheen jaagt om maar die groei in stand te houden. Vorig jaar maakte WeWork bekend dat het bijna $2 uitgaf voor iedere dollar die aan omzet binnenkwam. Zelfs Uber geeft zijn geld minder snel uit dan dat.

In dit stadium is het voor een bedrijf niet ongebruikelijk om de beurs op te gaan zonder dat het op enig moment winstgevend is geweest. Dit geldt echter vooral voor technologiebedrijven en WeWork valt beslist niet onder die categorie. Ook ontbreekt het in de IPO-prospectus aan een behoorlijk plan om in de toekomst winstgevend te worden. WeWork heeft naar schatting een kleine 4,4 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte in beheer. Op basis van de omzet van 2018 komt dat neer op $417,32 aan omzet per vierkante meter. IWG daarentegen realiseerde een omzet van $639,27 per vierkante meter en slaagde er ook nog in een winst te noteren.

Een kentering op de vastgoedmarkt vormt een groot risico voor WeWork. Zelf huurt WeWork panden voor lange tijd, maar met zijn huurders tekent het over het algemeen contracten met een kortere looptijd. Mochten de vastgoed- en huurprijzen zakken, dan zullen klanten van WeWork mogelijk ook lagere huurprijzen eisen. Op die manier zou de discrepantie tussen omzet en kosten nog verder toenemen.

Het bedrijf kreeg eerder nog een torenhoge waardering van $47 miljard, maar dit bedrag is onlangs fors verlaagd naar $20 à 30 miljard. Met $25 miljard zou WeWork toch nog een grotere beurswaarde krijgen dan General Motors, Morgan Stanley of Micron Technology. Als we voor de waardering de beurswaarde/omzet-verhouding van IWG zouden gebruiken, zouden we slechts op circa $2,5 miljard uitkomen.

De mission statement van WeWork spreekt over ‘het herdefiniëren van succes als persoonlijke voldoening, niet alleen het getal onder de streep'. Het is te hopen voor investeerders dat deze visie niet terug te zien zal zijn in de winst-en-verliesrekeningen van WeWork.