Comment shorter le marché immobilier ?
La vente à découvert sur le marché immobilier est utilisée pour tirer parti de la baisse des prix de l'immobilier. Découvrez ce que signifie la vente à découvert sur le marché immobilier et comment le faire avec IG.
Que signifie shorter (vendre à découvert) le marché immobilier ?
L'idée traditionnelle d'une vente à découvert consiste à emprunter un actif que vous n'avez pas auprès d’un courtier pour le vendre au prix du marché. Si l'actif perd de la valeur, vous clôturez la transaction et le retournez à votre courtier en profitant de la différence de prix. Cependant, si le prix du marché augmentait, vous devrez racheter l'actif à un prix du marché plus élevé.
L'exemple le plus simple est la vente à découvert des actions. Elle consiste à emprunter des actions à un courtier afin de les vendre et, lorsque les prix baissent, à racheter les actions pour les retourner au courtier, en conservant tout profit réalisé.
Vente d’une maison à découvert
Shorter le marché immobilier est la pratique qui consiste à prendre position pour vendre un actif dans l'optique d'une baisse de la valeur de l'immobilier. Cela permet aux traders de couvrir leur exposition au marché et même de profiter de la baisse des prix.
L'expression « vendre une maison à découvert » fait référence à l'acte de vendre une maison dans un état de pré-forclusion à un prix inférieur au montant dû sur la maison par les propriétaires. Cela se produit généralement lorsqu'un propriétaire est en forclusion.
Une forclusion est l'acte par lequel le prêteur saisit la maison après que l'emprunteur n'a pas effectué ses paiements. C'est la dernière option pour le prêteur puisque la maison est utilisée comme garantie.
Les maisons qui sont vendues à découvert sont généralement soit en pré-saisie (ou sur le point d'être saisies). Un propriétaire vend normalement une maison à découvert après la remise d'un avis de forclusion. Avant qu'une maison ne puisse être vendue à découvert, la banque doit être notifiée et elle doit donner son accord pour la vente.
Ce que l'on entend en fait par shorter le marché immobilier, c'est spéculer sur une baisse du prix des maisons.
Comme il est difficile de trouver un courtier qui fournira des REITs ou des actions disponibles pour vendre à découvert, la plupart des ventes à découvert sont effectuées avec des produits dérivés, tels que des CFD. Avec ces produits, il n'est pas nécessaire de posséder l'actif sous-jacent pour ouvrir une position courte, car vous spéculez simplement sur l'orientation future du prix du marché.
Évolution du marché de l’immobilier en France
Si le marché de l’immobilier en France a connu une hausse de 200 % de 1984 à 1991, cette période a été suivie d’un krach immobilier dramatique qui a vu les prix des logements s’effondrer d’environ 35 % entre 1991 et 1998.
De 1998 à 2008 va s’installer une bulle, c’est-à-dire un phénomène de décalage entre le prix de marché des actifs immobiliers et leur valeur réelle, qui fera flamber les prix des logements anciens de 151 %. La crise financière de 2009 fera chuter les prix de l’immobilier de 10 %, avant qu’une nouvelle bulle ne les fasse repartir à la hausse de plus de 13 % entre 2011 et 2012.
Le marché de l’immobilier français va marquer le pas entre 2013 et 2015, pour repartir à la hausse (de plus de 14 %) du premier trimestre 2016 au premier trimestre 2020, et cela, avant même le début de la dépression économique suscitée par la pandémie de la Covid-19.
Quelles sont les différentes façons de shorter le marché immobilier ?
Il existe différentes manières de shorter le marché immobilier, notamment :
Shorter les SIIC ou les REITs
La façon la plus courante de spéculer sur le marché immobilier consiste à investir dans des REITs (Real estate investment trusts) ou dans les SIIC (Sociétés d'investissement immobilier cotées en bourse). Ce sont des sociétés qui achètent des biens immobiliers productifs de revenus.
Les REITs et les SIIC sont classées comme des sociétés cotées en bourse et, en tant que telles, les investisseurs peuvent soit acheter et vendre directement leurs actions, ou encore y investir via les ETF (les fonds de placements boursiers).
Il existe différentes REITs et SIIC, en fonction de ce sur quoi vous souhaitez vous concentrer, notamment les bâtiments industriels, les résidences, les hôtels, les hôpitaux et les logements étudiants.
Vous investirez dans une REIT ou dans une SIIC si vous pensez que le marché immobilier, ou un domaine particulier du marché du logement, devrait augmenter en valeur. Mais si vous pensez que le marché immobilier va décliner, vous pourrez choisir de vendre une REIT ou une SIIC à découvert.
Si vous souhaitez shorter une SIIC ou une REIT au sens traditionnel du terme, vous devez trouver un courtier prêt à vous prêter des actions. Cependant, lorsque vous négociez via le CFD, vous pouvez spéculer sur le prix des SIIC et des REITs à la hausse ou à la baisse sans détenir l’actif sous-jacent. Pour commencer à vendre à découvert les SIIC ou les REITs, vous devez :
Rechercher le SIIC ou le REIT que vous souhaitez vendre
Effectuer une analyse technique et une analyse fondamentale sur ce SIIC
Décider de la stratégie de trading que vous souhaitez utiliser
Commencer à shorter les SIIC ou les REITs en ouvrant un compte de trading réel avec IG
Alternativement, vous pouvez pratiquer la vente à découvert des REITs ou des SIIC dans un environnement sans risque avec un compte démo ou continuer à vous renseigner sur les marchés financiers avec IG Academy.
Shorter les ETF
Les ETF (exchange traded funds) ou fonds négociés en bourse sont des instruments qui suivent un panier d'actifs comme un indice boursier, les actions de sociétés impliquées dans le marché du logement (constructeurs de maisons, fournisseurs de matériaux, etc.), les SIIC ou les REITs. En ouvrant une position pour « vendre » un ETF, vous spéculez que son prix baissera.
Par exemple, l’ ETF ProShares Ultra Real Estate suit la performance quotidienne de l'indice Dow Jones US Real Estate, un indice boursier qui comprend les REITs et d'autres sociétés qui investissent dans le développement et la gestion de propriétés américaines.
Si vous aviez choisi de vendre à découvert l'ETF ProShares Ultra Real Estate et que le marché immobilier baissait, il est probable que l'ETF perdrait également sa valeur à mesure que les composants de l'indice boursier chutent en valeur. Vous pouvez alors clôturer votre négociation pour un profit. Cependant, si la valeur de l'ETF augmentait à la place, votre position perdrait de la valeur et vous clôtureriez votre transaction sur une perte.
Shorter les ETF (tracker) inversés
Il existe également des ETF spécialement conçus à des fins de vente à découvert, appelés ETF inversés. Le prix de ces actifs augmente à mesure que le prix du marché sous-jacent baisse. Si vous voulez vendre à découvert le marché immobilier, vous le ferez en prenant une position longue ou en « achetant » un ETF inversé, car le tracker vend intrinsèquement à découvert le marché.
Cela signifie que tout « investisseur baissier » peut immédiatement s'exposer à un marché immobilier à la baisse. Si vous voulez prendre une position courte sur un ETF inversé, vous le ferez en espérant que le prix du marché sous-jacent augmenterait.
Par exemple, le fonds Proshares Short Real Estate ou le Direxion Daily Real Estate Bear 3X ETF (DRV). L'ETF inverse DRV est exploité pour rapporter trois fois le montant de l'indice Morgan Stanley Capital International (MSCI) US REIT. Ainsi, si l'indice baisse de 1 %, vous gagnerez 3 % du DRV. Cependant, il est considéré comme à haut risque, car si l'indice augmentait de 1 %, vous perdriez 3 %.
Shorter les actions
Enfin, les traders peuvent choisir de vendre à découvert les actions de sociétés individuelles impliquées dans le marché du logement et de l'immobilier. Cela comprend en grande partie des constructeurs de maisons ainsi que des fournisseurs de matériaux de construction.
Pour vendre une action immobilière à découvert, vous devez :
Décider si vous souhaitez négocier directement des actions immobilières ou si vous souhaitez spéculer sur leurs mouvements de prix via des produits dérivés
Ouvrir une position pour « shorter » l'action que vous souhaitez vendre à découvert
Surveiller le prix du marché et le marché du logement dans son ensemble pour voir si votre prédiction était correcte
Clôturer votre position en « rachetant » les actions et profiter de la différence de prix au cas où le marché baissait
Racheter les actions immobilières à un prix plus élevé si le prix du marché monte
Ouvrez un compte de trading réel pour shorter le marché de l’immobilier avec IG
Les actions de construction de logements sont étroitement liées aux perspectives du marché du logement dans son ensemble, car tout (allant de la confiance des constructeurs aux coûts de main-d'œuvre, en passant par la hausse des prix des matières premières) peut avoir un impact sur le prix des logements. Par exemple, si les prix des matières premières augmentent, il devient plus coûteux pour ces entreprises d'acheter des matières premières et leurs revenus en pâtiraient.
Les prix des actions de construction de logements sont considérés comme un indicateur avancé du secteur dans son ensemble, car s'il y a une compression sur ces entreprises, le prix des maisons pourrait augmenter et l'achat pourrait devenir moins abordable.
Quels sont les risques encourus si l’on short le marché immobilier ?
La vente à découvert sur le marché immobilier présente certains risques:
Il existe un potentiel de perte illimitée, car théoriquement le prix de l'actif sous-jacent pourrait augmenter de façon exponentielle
Les traders peuvent se retrouver coincés dans des « short squeezes » ou des bulles spéculatives, lorsque le prix du marché est en hausse et que les vendeurs à découvert se précipitent pour quitter leurs positions, faisant monter le prix de plus en plus haut
Avant de commencer à vendre à découvert, il est essentiel de créer une stratégie de gestion des risques appropriée, telle que l'ajout de « stops limits » à vos positions.
Il est important que les investisseurs soient conscients des cycles des taux d'intérêt. Si les taux d'intérêt sont bas, le coût d'emprunt est moindre et davantage de personnes peuvent se permettre des hypothèques. Cela signifie que le marché du logement va probablement exploser, que les prix des logements seront plus élevés et que les entreprises prospéreront.
Cependant, lorsque les prix des logements montent en flèche, cela peut entraîner une bulle immobilière et une crise financière. Par exemple, en 2006, afin de répondre à la demande de logements aux États-Unis, les banques et les courtiers en hypothèques ont proposé des prêts immobiliers à presque tous les candidats.
Lorsque la Réserve fédérale (Fed) a relevé les taux d'intérêt, les taux hypothécaires ont grimpé en flèche et les prix des logements ont chuté à mesure que les emprunteurs faisaient défaut sur leurs prêts, conduisant au krach financier de 2008.
Il est difficile de prédire si et quand un krach boursier se produira, ce qui peut rendre difficile le fait de savoir quand ouvrir une position courte. C'est pourquoi de nombreux investisseurs effectuent à la fois une analyse technique et une analyse fondamentale pour identifier les tournants possibles du marché.
De nombreux analystes pensent que si les prix des maisons et les cours des actions baissent, il est probable qu'une forte reprise suivra à mesure que le sentiment s'améliore. Tout comme les acheteurs de logements et les investisseurs surveillent les prix pour un niveau clé auquel entrer sur le marché, il est nécessaire que les vendeurs à découvert soient conscients des mêmes niveaux. Il est absolument vital de savoir quand clôturer votre position.
Comment shorter le marché immobilier en résumé
Shorter le marché immobilier consiste à prendre position dans l'optique d'une baisse de la valeur de l'immobilier
Traditionnellement, la vente à découvert consiste à emprunter l'actif en question à un courtier pour vendre. Mais avec les produits dérivés, tels que les CFD, il n'est pas nécessaire de posséder l'actif sous-jacent pour ouvrir une position courte
La façon la plus courante de spéculer sur le marché immobilier consiste à investir dans des REITs ou des SIIC, mais les vendeurs à découvert utilisent également des ETF, des ETF inversés et des actions de sociétés immobilières
Avant d'ouvrir une position, il est important d'effectuer une analyse approfondie du marché du logement, en utilisant à la fois des méthodes techniques et fondamentales
La vente à découvert sur le marché immobilier comporte un certain nombre de risques, c'est pourquoi les traders doivent mettre en place des outils de gestion des risques.
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