Uur U voor Unibail-Rodamco-Westfield nadert

Morgen begint om 9:00 uur de buitengewone aandeelhoudersvergadering van Unibail-Rodamco-Westfield. Aandeelhouders kregen tot 15:00 uur vandaag de kans om (op afstand) te stemmen over de uitgifte van €3,5 miljard aan nieuwe aandelen. Het management van het bedrijf acht deze emissie noodzakelijk om banken en andere partijen die geld uitlenen aan Unibail gerust te stellen. Sommige aandeelhouders zijn scherp tegen deze uitgifte omdat het hun belang verwatert en zij proberen andere aandeelhouders te mobiliseren om tegen te stemmen.

Achtergrond

Unibail bezit een grote portfolio winkelcentra met een nadruk op Frankrijk en de VS. Verder is de portefeuille vrij goed verspreid over West-Europa.

Zoals bekend heeft het coronavirus behoorlijke impact gehad in zowel Europa als de VS. Veel winkelcentra in bijvoorbeeld Frankrijk moesten in het voorjaar hun deuren wekenlang dicht houden. Ondertussen hebben veel consumenten wél online gewinkeld. De huurders van URW komen daardoor in de problemen en zien niet goed in waarom ze nog überhaupt huur zouden moeten betalen voor een pand dat ze dit niet kunnen gebruiken.

Daarbij komt ook nog dat de huren die Unibail vraagt hoger liggen dan elders omdat de winkelcentra van Unibail normaliter goed bezocht worden door mensen uit de wijde omgeving. Dit komt door de combinatie van op goede locaties zitten en mooie gebouwen. Ook nu mensen juist minder voor hun plezier shoppen en ook liever dichter bij huis blijven zet dat extra druk op de winkelcentra van Unibail. Het is ook maar de vraag of mensen nadat de pandemie is gaan liggen weer massaal aan het winkelen slaan.

De vrees is dat dit leidt tot permanente huurverlagingen en afwaarderingen van het vastgoed. Een belangrijke maatstaaf is het huurrendement. Bij URW is dit gemiddeld iets meer dan 4%. Dat wil zeggen dat de netto huur die Unibail jaarlijks incasseert (als het goed gaat tenminste) 4% is van de boekwaarde van het vastgoed. Bedenk dat met de huur ook nog onderhoud en vaste lasten betaald moeten worden en dan rijst al snel de vraag of u in een winkel zou willen beleggen tegen een bruto rendement van 4%.

Stel nu dat de waardering van portfolio nu naar 8% huurrendement gaat, dan halveert meteen de waarde van het vastgoed. Stel dat de huren ook met bijvoorbeeld 20% zakken, dan daalt de waarde van het vastgoed al met 60%. De schuldgraad van Unibail is grofweg 40% van de waarde van het vastgoed, dus u snapt waarschijnlijk waarom waardedaling van het vastgoed problematisch is. Momenteel staat het aandeel dan ook op een flinke korting op de boekwaarde die is gebaseerd op die 4,3% huurrendement (alleen winkelcentra).

Als Unibail 3,5 miljard euro wil ophalen, dan komen er op een koers van 40 euro zo’n 88 miljoen aandelen bij. Dit zou het aantal uitstaande aandelen met 63% doen toenemen en de boekwaarde per aandeel flink schaden. Juist hier zijn sommige aandeelhouders bezorgd over. Zij betogen dat Unibail het extra geld niet nodig heeft en dat aandeelhouders beter af zijn zonder extra geld in het bedrijf te stoppen. Onder de opstandige aandeelhouders zit zelfs een voormalig CEO van het bedrijf. Ze er ook een website voor op poten gezet.

Koersreacties op het emissievoorstel tot nu toe

Maar hebben de opstandige aandeelhouders nou gelijk dat de emissie druk zet op voor de beurskoers? Het lijkt erop van wel, gezien de reactie op de dag van aankondiging door URW en de positieve reactie op de dag dat de opstandige aandeelhouders naar buiten kwamen met hun verhaal.

Op de linker grafiek is te zien wat het koersverloop was rond de aankondiging; op de rechter grafiek is te zien wat de reactie was op het commentaar van de opstandige aandeelhouders. Het is duidelijk dat de markt niet blij is met de emissie en liever ziet dat aandeelhouders tegen het voorstel stemmen.

Maandag aan het begin van de handel lag de koers van Unibail nog 10% à 15% onder de 38 tot 40 euro waar het aandeel rond handelde vóór de aankondiging van de emissie. Het is dus goed mogelijk dat het aandeel deze 10% weer terugkrijgt als aandeelhouders tegen stemmen. Anderzijds zou het aandeel nog flink weg kunnen zakken als beleggers vóór de emissie stemmen.

Een vaccin

Maandag kwam rond het middaguur het nieuws naar buiten dat het vaccin dat Pfizer aan het ontwikkelen is een effectiviteit heeft van 90%. Dit is zeer goed nieuws omdat dit veel meer is dan verwacht en omdat de minimale eis (in de VS) 50% is. Een wereldwijd gedistribueerd vaccin met een effectiviteit van 90% markeert in feite het einde van de pandemie. Anderhalf uur nadat het nieuws over het vaccin uitkwam koerste Unibail 30% hoger. Daar was ruimte voor, aangezien het aandeel dit jaar zelfs na deze 30% de grootste verliezer is binnen de AEX met een verlies van bijna 70%.

Het nieuws van het vaccin heeft naar onze mening ook de kans vergroot dat veel aandeelhouders nu hun twijfels krijgen over de noodzaak van de emissie. Dit zou best wel eens een extra steun in de rug van het aandeel geweest kunnen zijn op maandagmiddag.

Waar gaat het nu heen?

Hoe het aandeel dinsdag afsluit hangt sterk af van hoe aandeelhouders stemmen. Het bestuur moet twee derde van de stemmen meekrijgen om de emissie te laten slagen. Het is te verwachten dat het bestuur voor de aankondiging met een aantal grote aandeelhouders heeft afgestemd hoe zij stemmen. Echter, de gebeurtenissen van de afgelopen weken hebben ook grote invloed. Denk hierbij aan de scherpe koersreacties, activistische aandeelhouders, de VEB, en het vaccin. Ook heeft het consortium van activisten al 5% van de stemmen verzameld. Ook moeten we meenemen dat hoewel de stemadvies bureaus zich grotendeels achter het management hebben geschaard, zij ook opvallend kritisch zijn.

Het gaat in onze ogen uitdagend worden om de twee derde meerderheid van de stemmen te halen. Hoe dan ook kunnen we morgen meer vuurwerk verwachten van Unibail-Rodamco-Westfield.

Wat denkt u: gaat deze emissie door of niet? Bij IG kunt u zowel long als short short handelen in CFD's op Unibail-Rodamco-Westfield.