Unibail: prima jaarcijfers en outlook, mooie verkoop van winkels

Unibail-Rodanco-Westfield, ook bekend als URW of Unibail, mocht op donderdag voor de witte raaf spelen in de AEX. Het fonds steeg met 7% op een stevig dalende beurs na de Amerikaanse inflatiecijfers. De reden ligt in onze ogen meer in de verkoop van een winkelcentrum dan in de cijfers of outlook die het bedrijf die ochtend presenteerde.

Jaarcijfers 2021

Zonder context lijken de cijfers van URW niet goed. De omzet en winst zijn in 2021 gezakt t.o.v. 2020, wat ook al geen goed jaar was. Ook de nettovermogenswaarde per aandeel zakte met ruim 4%. Beleggers zijn er dus op achteruit gegaan.

Het positieve punt is dat de markt deze matige prestatie zag aankomen. Een ander positief punt is dat de verkopen van de huurders van URW in de tweede helft van 2021 met maar 7% zijn gezakt sinds de tweede helft van 2019. In de VS is de balans zelfs neutraal.

Ook interessant is dat de korte huurcontracten (minder dan 3 jaar) die URW afsluit gemiddeld tegen een 13% lagere huur zijn dan de huur daarvoor. In het tweede halfjaar waren korte huurcontracten goed voor 45% van het totaal. Het laat zien dat URW gelooft dat de markt op lange termijn aantrekt en er daarom voor kiest om bij minder concurrerende locaties korte huurcontracten aan te bieden.

Redelijk positieve outlook van Unibail

URW verwacht een aangepaste winst per aandeel van €8,20 tot €8,40 in 2022. Die winst is aangepast voor o.a. waarde fluctuaties van de winkelcentra en is een betere maatstaf van de kasstroom die het bedrijf binnenkrijgt dan de winst per aandeel. Als we rekenen met een winst van €8,20 en koers van €70, staat URW op een 2022 K/W van 8,5. Het behoeft geen uitleg dat dit goedkoop is. Nog belangrijker dan dat, is dat dit een flinke stijging is ten opzichte van 2021, toen het €6,91 was. Wat minder positief is, is dat analisten al een winst van €8,37 voorspelden voor 2021. Het is wel leuk om dit bevestigd te zien, maar dat is nog geen reden voor een koersstijging van 7%.

Verkoop winkelcentrum Parijs

Een ander bijzonder stukje nieuws was de verkoop van Het Westfield Carré Sénart winkelcentrum nabij Parijs. URW verkoopt welgeteld 45% van z’n belang aan financiële beleggers Societe Generale en BNP Paribas. Belangrijk is dat de verkoop gebeurt tegen 100% van de boekwaarde van ongeveer €1mrd. Dat is positief omdat URW op de beurs niet gewaardeerd is alsof het al z’n vastgoed tegen boekwaarde kan verkopen.

De NAV (nettovermogenswaarde) per aandeel URW is ongeveer 160 euro en de koers €71. Als alle assets voor 100% van de boekwaarde verkocht worden en URW dat geld uitkeert, is betekent dat een rendement van 125% (buiten belastingen en verkoopkosten). Een probleem is dat door de schulden er een ingebouwde hefboom in het bedrijf zit. Dus als het vastgoed tegen een korting van 10% verkocht zou worden, is dat al een klap van bijna 20% op de nettovermogenswaarde van het aandeel.

Aandeel Unibail-Rodamco-Westfield

Hoewel de verkoop van vastgoed in Parijs inspirerend is, blijft het aandeel lastig te beoordelen om verschillende factoren.

1. De levensvatbaarheid van dure winkelcentra op lange termijn.
2. Een stijgende rente die druk zet op waarde vastgoed.
3. De hoge schulden ter grootte van 45% van de portfolio die ook duurder worden met een stijgende rente.

IG biedt CFD’s aan op het aandeel URW.