Verkoop hoofdkantoor kan ABN Amro flink wat opleveren

ABN AMRO kondigde vorig jaar bij de strategie update aan dat het zijn hoofdkantoor aan de Amsterdamse Zuidas dit jaar zal verkopen. Het FD meldde gisteren dat de deadline voor de eerste biedingen op donderdag 2 september verstrijkt. Wij verwachten dat de bank voor de publicatie van de derdekwartaalcijfers van 10 november een voorgenomen transactie zal aankondigen, of bij de kwartaalcijfers een update zal geven over het proces.

De belangrijkste vraag is nu wat het kantoor kan opleveren en hoe dit de koers van ABN Amro kan beïnvloeden. Wij zien hier opwaarts potentieel, zeker als de bank de opbrengst als superdividend uitkeert aan aandeelhouders.

Waarde van het hoofdkantoor in de boeken

In het jaarverslag van ABN Amro staat op pagina 267/268 beknopt, maar duidelijk, beschreven dat de €254 miljoen aan te koop staande activa voornamelijk het kantoor aan de Zuidas betreft, en dat ze vrij zeker zijn dat deze dit jaar nog boven de boekwaarde verkocht zal worden.

Het kantoor telt een vloeroppervlakte van 90 duizend vierkante meter, waarvan 75 duizend meter verhuurbaar is, en het staat op de beste locatie van de Zuidas, pal naast station Amsterdam Zuid. De vraag is dan wat het oplevert. De boekwinst kan namelijk worden toegevoegd aan de CET1 ratio.

Locatie, locatie, locatie

Vastgoed consultant Dynamis schreef over 2019 dat er een gebrek was aan kwalitatief goede kantoorruimte, vooral in de Randstad. Laat het kantoor van ABN Amro nou het schoolvoorbeeld zijn van kwalitatief goede kantoorruimte in de Randstad. De situatie is natuurlijk wel veranderd door de pandemie. Er is minder vraag naar kantoorruimte. Toch zegt Dynamis dat het kantooraanbod op de Zuidas en in Amsterdam Zuid juist is afgenomen t.o.v. begin 2020. Daarnaast wijzen ze erop dat voor veel internationale partijen die in Amsterdam willen neerstrijken, het aanbod ongeschikt is, en zij noodgedwongen buiten de gemeentegrenzen moeten zoeken. Ook verwachten ze dat de schaarste weer snel kan oplopen als de vraag aantrekt na de coronacrisis.

Specialisten die spraken met het FD zeiden te verwachten dat ABN Amro €800mln kan vangen voor het gebouw. Vóór corona zijn er voor kantoren op de Zuidas prijzen betaald tot wel 15.000 euro per vierkante meter. Dat laatste scenario zou voor ABN Amro een bruto-opbrengst van €1,125mrd betekenen, maar waarschijnlijk is het niet.

Waarde van het kantoor (bij benadering)

Vanuit een ander perspectief: de huurprijzen op de Zuidas liggen in 2021 naar verwachting van Dynamis tussen de €475 en €300 per vierkante meter. Wij denken dat het kantoor van ABN Amro dicht bij de bovenzijde van deze bandbreedte zou moeten liggen. Laten we zeggen dat het kantoor van ABN 400-450 per vierkante meter zou moeten opleveren aan huur. Maal 75 duizend is dat €30mln tot €33,75mln aan huuropbrengst per jaar. Om naar de waarde van het pand te komen, delen we dit bedrag door het huurrendement. Hoe hoger de waarde van het kantoor, hoe lager het huurrendement voor de koper (bij gelijke huur).

Volgens verschillende bronnen is het huurrendement op toplocaties in Amsterdam zo’n 3,1% en dat is weinig veranderd door de coronacrisis. Dat rendement mag laag zijn omdat het relatief ‘veilig’ vastgoed is dankzij de toplocatie. Laten we zeggen dat de minimumhuur €400 per m2 is en als we daar 3% op loslaten krijgen we de volgende som: (€400*75000/3%) = €1 miljard. Laten we dat nemen als positief scenario.

Het kan ook tegenvallen. Als de (theoretische) huur €350 is en het bijbehorende rendement 3,5%, zitten we op €750mln. Dat komt al in de buurt van de €800mln die vastgoedspecialisten aan het FD noemden.

Waarde voor aandeelhouders

De conclusie is dus dat er een goede kans is dat verkoop van het kantoor een boekwinst (aangenomen dat het voor €250mln in de boeken staat) oplevert van €500 tot €750mln. De marktwaarde van ABN Amro is €11,3mrd. Met een bruto-opbrengst van €800mln is de boekwinst van €550 miljoen meteen 5% van de beurswaarde van het hele bedrijf. Daar staan betrekkelijk weinig extra huurkosten tegenover, want ABN vertrekt naar goedkopere kantoren waar het al zit, en medewerkers zullen vaker thuiswerken.

Dromen over superdividend

Wij verwachten dat de markt positief op de verkoop zal reageren als de prijs boven de €700mln ligt en dat de koers van ABN voor elke €100mln bovenop €700mln zo’n 5-10 cent per aandeel (dat nu €12 doet) kan aandikken. Het hangt ervan af wat ABN communiceert over de besteding van het geld. Beleggers zullen positief reageren als het bedrijf spreekt over een extra dividend.

De bank heeft genoeg motivatie om de boekwinst uit te keren als superdividend, want de grootaandeelhouder, de Nederlandse staat, staat nog op een fiks verlies met z’n investering in ABN Amro. Elk dividend is welkom om dat verlies terug te dringen en daarmee ook de eventuele boosheid onder kiezers terug te brengen.

Een éénmalig superdividend zou ook voor de andere aandeelhouders van ABN Amro welkom zijn, want de koers staat nog altijd ruim 25% lager dan eind 2019. Daarbij is er al genoeg overtollig kapitaal. Aandeleninkoop of een overname zijn nog andere positieve opties. Beleggers zullen het aandeel waarschijnlijk niet belonen als ABN zegt het geld toe te voegen aan de kapitaalbuffers.

Beleggers die een positieve aankondiging verwachten, kunnen hierop inspelen door long CFD’s te kopen op ABN Amro. Eventueel kunt u ook het marktrisico hedgen door een pair trade (long/short) aan te gaan met ING, waar wij geen soortgelijke berichten verwachten.