Inflatie jaagt shorters naar de uitgang bij Wereldhave

Wereldhave NV is een vastgoedfonds dat winkelcentra bezit in Nederland, België en Frankrijk. Het was een bedrijf waar tijdens de pandemie rake klappen vielen, maar het lijkt erop dat het bedrijf en het aandeel weer op de goede weg zijn.

Dit komt mede door de hogere rente, en in onze ogen door de angst voor inflatie. Iets waar vastgoeduitbaters altijd goed in zijn is namelijk de huren laten meestijgen met de inflatie. Wereldhave was voorheen een populair doelwit van beleggers om het aandeel te shorten. De laatste tijd bouwden veel van deze beleggers hun negatieve positie af. Toch denken we niet dat dit het aandeel aantrekkelijk maakt.

Bruikbare informatie

Bij de recente jaarcijfers gaf Wereldhave nuttige informatie vrij over de voortgang van de strategie van het bedrijf en de portefeuille. Het is veel beleggers duidelijk dat mode de hoek is waar de klappen vallen en veel vastgoedbeleggers vrezen dat daar ook de risico’s zitten. Wereldhave heeft in het onderstaande diagram de portefeuille uitgesplitst in dagelijkse detailhandel en niet-alledaagse zaken, zoals kleding. Bij Wereldhave is het aandeel kleding 30%. Dit is niet bijzonder veel en maakt het verwerken van de crisis goed mogelijk. De winkelcentra zijn ook niet bijzonder cyclisch omdat ze wat kleiner zijn en vooral mensen uit de buurt trekken voor de dagelijkse benodigdheden.

Voor Unibail-Rodamco-Westfield hebben we geen vergelijkbaar plaatje kunnen ontdekken. Daarnaast is het hoopgevend dat in 2020 de waardedaling van Wereldhave’s portfolio 35% lager was dan in 2019. Bij Unibail was dat andersom en hun portefeuille verloor ruim het dubbele van wat het in 2019 verloor. Dit heeft in onze ogen deels te maken met de verschillende profielen. Daarnaast is de mogelijke val naar beneden dieper bij URW omdat ze de duurste vierkante meters hebben die tegen lage huurrendementen in de boeken staan. Bij Wereldhave is al meer pijn geleden over de afgelopen vijf jaren.

Shorters naar de uitgang

Bij de afgelopen jaarcijfers gaf Wereldhave een uitgebreide update met verhelderende cijfers die beleggers klaarblijkelijk geruststelde, gezien de koersstijging sindsdien. Wellicht zijn het hedge fondsen die hun shortpositie afbouwen die de koers opjagen.

Uit meldingen bij de AFM blijkt dat de grootste shorters in Wereldhave hun positie in 2021 alleen maar gereduceerd hebben. De drie fondsen die bij de AFM in februari aankopen gemeld hebben, zitten bij elkaar nog voor 4,36% van de aandelen Wereldhave short. Wellicht kopen zij vandaag ook, waardoor Wereldhave stijgt, terwijl Unibail daalt. Wij zagen €12,50 als een belangrijk niveau om te doorbreken en dat is duidelijk gelukt. De volgende psychologische horde ligt bij de €15

Kijkend naar de langere termijn, staat de koers van Wereldhave nog maar 9,5% onder dat van een jaar geleden, terwijl URW maar liefst 49% lager staat. Dit kan wel voor tegenwind zorgen, want hoewel Wereldhave een jaar geleden al een paar erg slechte maanden achter de rug had, had dat ook een achterliggende reden. De werkelijkheid nu is niet ‘maar’ 9,5% slechter dan een jaar terug. Het dividend is ook materieel lager dan toen. Toch kunnen beleggers in Wereldhave met enige leedvermaak naar Unibail kijken.

Verschillen rendement en waardering Wereldhave - URW

Het rendementsverschil tussen de twee fondsen zit hem deels in het dividend, dat Unibail voor drie jaar heeft geschrapt terwijl Wereldhave alleen heeft verlaagd. Een andere samenhangende verklaring is dat de portefeuille van Wereldhave iets meer crisis bestendig is gebleken. Zo heeft Unibail bijvoorbeeld conventiecentra en kantoren, die het in 2020 nog slechter deden dan winkels. Daarnaast zijn de winkelcentra van Unibail duurder dan die van wereldhave. De locaties zijn gewilder en de aankopen die er worden gedaan zijn minder alledaags, vandaar dat de mogelijke val naar beneden van de huren veel dieper is voor die winkelcentra dan die van Wereldhave.

Dan de waardering. Wereldhave staat op een korting van 50% t.o.v. de tastbare boekwaarde per aandeel van bijna €28. Unibail staat op een vergelijkbare korting van 53%. Unibail staat op 4,6 maal de netto huurinkomsten van 2020, Wereldhave op 4,2 maal. Ten opzichte van de huur zijn de panden van Wereldhave goedkoper dan die van Unibail, maar de aandelen ontlopen elkaar niet zo veel. Traditioneel is het aandeel URW duurder dan dat van Wereldhave, maar dat is nu gedraaid.

Huidig klimaat lijkt overdreven

Het huidige klimaat is goed voor vastgoedfondsen, maar wij willen beleggers graag manen tot voorzichtigheid. Wereldhave staat nu slechts 9,5% lager dan een jaar geleden, terwijl de vooruitzichten slechter zijn. Voor een bescherming tegen inflatie kunnen beleggers naar ons idee beter terecht bij woningvastgoed, zeker als de rente laag blijft.

Beleggen in Wereldhave kan (ook short) via CFD's van IG.