Hang Seng index blijft stabiel in de Evergrande-herfst

Er was in de nazomer veel te doen rondom China Evergrande Group en de mogelijke Chinese vastgoedcrisis die zich nu aan het ontvouwen is. Het lijkt nu alsof beurzen in China er nog weinig last van hebben. We denken dat er uiteindelijk wel klappen komen. Op korte termijn zijn andere data belangrijk en we zien al flinke dalingen van verkopen bij sommige spelers. De komende weken zijn extra spannend dankzij een reeks economische data.

Problemen bij Evergrande & Co

Zoals bekend zijn er verschillende vastgoedontwikkelaars in China met financiële problemen. De bekendste is Evergrande en dit is ook waar de wereldwijde aandacht voor deze markt mee getrokken werd. Wat van de grotere namen in de problemen zijn Fantasia Holdings Group, Kaisa Group, Sinic, en Modern Land. Natuurlijk is dit de top van de ijsberg want China is een groot land met 1,4mrd inwoners, veel grote vastgoedontwikkelaars en ook kleinere partijen met kleinere projecten. Het probleem voor de grotere partijen met hoge schulden is dat de rente op die schuld aan het oplopen is.

De onderstaande grafiek laat de Chinese high-yield dollar obligatie-index zien die in een duidelijke neerwaartse trend zit sinds juni. Obligatieprijzen werken tegengesteld aan de rente. Deze wegglijdende prijzen betekenen een scherp opgelopen rente, die nu boven de 25% staat.

Natuurlijk staan de obligaties van de zwaarst getroffen bedrijven, zoals Evergrande of Modern Land nog lager (hogere rente). Zo staat een obligatie van Modern Land die in 2023 afloopt op een rendement van 131%. Maar eigenlijk kunnen we dan beter kijken naar de absolute prijs omdat beleggers er ook zo naar kijken: hoeveel van de inleg verwachten ze nog terug? Het antwoord is ongeveer 24%. Bij Kaisa staat geen enkele 2022 dollarobligatie boven de 35% van de nominale waarde. Met dit wantrouwen is het niet mogelijk om aflopende schulden te herfinancieren (nieuwe leningen afsluiten om oude af te lossen). Daarom proberen de projectontwikkelaars uit alle macht vastgoed te verkopen. Kaisa, bijvoorbeeld, probeert dat al wekenlang te doen, vooralsnog zonder succes. Het laatste nieuws is dat ze overheidsinstanties hebben gevraagd om vastgoed op te kopen.

De wanhoop is duidelijk. Dat is logisch want meerdere partijen proberen vastgoed te verkopen terwijl er weinig logische kopers zijn. Logische verkopers zijn er wel: al die partijen die geen lening meer kunnen krijgen. De Chinese consument laat het ondertussen afweten en heeft o.a. te maken met strengere leennormen en heeft oog voor op een mogelijk nieuw belasting op tweede woningen. Verder is het iedereen duidelijk dat er verkoopdruk op de markt staat en dat maakt weinig kopers happig om de nu nog hoge prijzen te betalen.

Er zijn nog geen zeer recente statistieken van oktober, maar anekdotes zeggen voldoende, zoals Kaisa dat maar geen vastgoedprojecten weet te verkopen aan institutionele kopers. Of de manager van een middelgrote vastgoedontwikkelaar in de Wall Street Journal, die zegt dat verkopen nu 50% lager liggen dan voor de pandemie omdat kopers verdere prijsdalingen verwachten.

In september moesten enkelen van de grote partijen al flinke dalingen melden van 20%-30% vergeleken met een jaar eerder. En dat ging in oktober door. Bijvoorbeeld Modern Land rapporteerde al statistieken voor oktober. Ze verkochten in oktober voor 1,02mrd renminbi aan woningen (aan consumenten), terwijl dat in de voorgaande 9 maanden RMB 33,5mrd was. De gemiddelde verkoopprijs zakte met 3%. Fantasia verkocht in oktober voor RMB 2,1mrd, terwijl dat in de voorgaande negen maanden gemiddeld RMB 4,5mrd per maand was. De prijs per vierkante meter zakte met ~20% t.o.v. het gemiddelde van het jaar. Zo kunnen we voorbeeld na voorbeeld aanhalen, maar het algemene beeld is helder: de trend is neerwaarts.

Toch zijn er media en analisten die verwachten dat het met de Chinese vastgoedcrisis wel los zal lopen. Een voornaam argument is dat er op lange termijn steeds meer Chinezen van het platteland naar de stad verhuizen en dat dit de fundamentele vraag naar appartementen steunt en de huidige voorraad volledig zal absorberen. Dat willen we geloven. Echter staat in stedelijke gebieden zo’n 20% van de appartementen leeg en laat de geschiedenis zien dat de vraag in de verre toekomst niet altijd de beste indicator is van marktprijzen.

Macro-economie

De invloed van de vastgoedprijzen op de economie is potentieel groot. Naar verluid ongeveer 24% van de economie is direct of indirect afhankelijk van vastgoedinvesteringen. Ter vergelijking: in de VS is dat zo’n 15%. Economen van Goldman Sachs schatten dat een 15% daling van landverkopen door gemeenten, 5% lagere vastgoedverkopen en vastgoedprijzen 1,4% van het Chinese BBP kunnen afschaven. Zoals het er nu naar uitziet, worden die dalingen in de vastgoedmarkt wel gehaald. Nu is het de vraag wat er met het BBP gaat gebeuren.

Hang Seng en Chinese aandelen

Het is mogelijk om in dit soort volatiele vastgoedpartijen te beleggen, maar long gaan is niet aan te raden en shorten is dat door het hoge animo onmogelijk óf duur. Wat ons wel opvalt is dat de Chinese beurzen goed zijn blijven liggen in dit koersgeweld. In juli ging er wel flink wat van af, maar sindsdien gaan de koersen zijwaarts, terwijl de problemen in de vastgoedsector steeds duidelijker worden, zoals ook te zien in de rente van hoogrentende obligaties.

Onderstaand hebben we twee indices uitgelicht. Allereerst de China A50, dat zijn aandelen genoteerd in Shanghai en dat is de lokale Chinese aandelenbeurs die redelijk geïsoleerd is van de rest van de wereld. Eerder schreven we zijdelings al over deze index.

Een alternatief voor de A-aandelen zijn de H-aandelen. Dit zijn aandelen genoteerd in Hong Kong. Op deze markt gelden meer regels en ook is deze internationaler. De prijsvorming lijkt ook iets efficiënter dan die bij de A-aandelen. In een eerder artikel gingen we dieper in op de verschillen tussen deze twee indices.

Naast de bouwproductie en bouwvakkers die ermee aan het werk gehouden worden zit de meest relevante vertaalslag naar de echte economie in het gedrag van de Chinese consument. Veel Chinezen bezitten een tweede appartement als belegging (al dan niet gedeeld met familieleden) en dit is een populair alternatief voor sparen bij de bank of beleggen in obligaties en aandelen. Als de woningprijzen dalen, voelen consumenten zich minder rijk en dit kan zich vertalen in minder consumptie.

Drivers voor stijgende of dalende Chinese beurzen

Sinds medio augustus zijn de Hang Seng en de China A50 vooral zijwaarts gegaan. Deze indices lijken erg zoekende en het is mogelijk dat ze uit hun bandbreedte breken. Voor de Hang Seng is de bandbreedte 8500 tot 9500 en bij de A-shares is de 14500 een belangrijke bodem, zoals de 16500 dat in het voorjaar nog was.

Tot nu toe hebben de beurzen nog weinig gedaan en we denken dat dit komt door economische data die weinig verrassingen laat zien. Hier kan op de 15^e verandering in komen. Op die dag komen cijfers uit China over de winkelverkopen van oktober, investeringen in bouw en de industriële productie. Vooral die eerste twee zijn interessant en de markt verwacht een groei (t.o.v. vorig jaar) van 3,5% voor de winkelverkopen en 6,2% bij de bouwinvesteringen. De verwachtingen liggen lager dan de stijgingen in september, toen bijvoorbeeld de winkelverkopen nog met 4,4% stegen. Op 15 december komt dezelfde cijferreeks uit voor de maand november.

Beleggers kunnen voorsorteren op Chinese economische data via CFD’s op de H- of A-aandelenindices die IG aanbiedt.