Real Estate cinese in difficoltà, aumentano i pagamenti anticipati sui mutui

Dopo il default del costruttore Evergrande, nel dicembre del 2021, il mercato immobiliare cinese è rimasto sotto stretta osservazione degli investitori internazionali. Il mancato pagamento sulle obbligazioni estere denominate in dollari per un ammontare pari a $400 milioni ha fatto temere una crisi finanziaria simile a quella della Lehman Brothers nel 2008-2009.

Tuttavia, nonostante i timori l’epidemia economica non si è diffusa - al momento - in altri settori anche se i costruttori cinesi rimangono comunque sotto pressione dopo un ventennio di crescita esponenziale. Infatti, l’aumento dei casi di Covid-19, seguito dalla politica di zero tolleranza sulle restrizioni agli spostamenti e ad uno scenario macroeconomico sempre più complicato hanno messo sotto pressione l’intero comparto.

I tassi di interesse bassi hanno aumentato il debito a dismisura alimentando un meccanismo perverso che è culminato con la vendita di immobili non ancora costruiti e che hanno gonfiato la bolla immobiliare.

Ora però il governo di Pechino sta cercando di sostenere le aziende del settore (fondamentale per l’economia cinese con una quota vicina al 25% del PIL) attraverso una politica interventista che fa leva sui tassi di interesse. Proprio la scorsa settimana, la PBOC (People’s Bank of China) ha infatti abbassato il tasso di interesse sui prestiti a cinque anni di 15 punti base fino al livello del 4,3%.

In questo modo le autorità cinesi cercano di stimolare la domanda di immobili favorendo un indebitamento più economico.

Il caso

Nonostante queste iniziative, durante il primo semestre 2022 sono aumentati i pagamenti anticipati sui mutui da parte dei proprietari di immobili. Infatti, questo fenomeno è un chiaro segnale di un calo sostanziale della domanda e viene attuato per ridurre l’indebitamento totale e gli interessi sullo stesso.

Questo avviene a causa dei prezzi delle case in forte calo (basso ritorno sull’investimento) e della crisi di liquidità che attanaglia il settore in questo momento.

Nel primo semestre 2022, il debito domestico a medio e lungo termine è aumentato solo del 2,9% contro il 5,2% del secondo semestre 2021 e il 7,3% del primo semestre 2021. Molti proprietari di immobili pagano infatti interessi annuali dell’ordine del 5,5%-6% ma ora trovano più conveniente vendere le loro proprietà (coprendosi da ulteriori ribassi dei prezzi) e indebitandosi nuovamente a tassi più convenienti.

Infatti, i mutui emessi prima del 2021 hanno un tasso fisso più elevato dell’attuale mentre il tasso variabile può essere ricalcolato solo una volta all’anno.

Nonostante ciò, l’indebitamento domestico (misurato come il rapporto tra debito e PIL) negli ultimi vent’anni è comunque aumentato esponenzialmente da un livello del 5% nel 2000 fino ad oltre il 60% a fine 2021.

Tuttavia, il “rush” dei pagamenti anticipati sui mutui sta mettendo sotto pressione le banche commerciali, che considerano i prestiti immobiliari tra i loro asset migliori, ma che avranno difficoltà a raggiungere gli obiettivi annuali sui prestiti fissati dal governo. A questo proposito, alcune istituzioni finanziarie come la Bank of Communications hanno introdotto una penale dell’1% sul totale del mutuo per chi intende restituire in anticipo il prestito.

Le previsioni

Il settore immobiliare cinese rimane comunque sotto pressione con i costruttori immobiliari che stanno soffrendo ripetute crisi di liquidità e declassamenti sul proprio debito. Crediamo che la politica delle autorità di Pechino stia avendo risultati misti con una diminuzione dell’indebitamento a medio e lungo termine ma con un ulteriore pressione sulle istituzioni finanziarie.

Nonostante ciò, non pensiamo che un eventuale espandersi della crisi in altri settori possa intaccare la solidità dell’economia cinese.

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