Qu’est-ce qu’un REIT et comment fonctionne-t-il ?
Quels sont les différents types de REIT proposés aux investisseurs et comment les trader ? Découvrez en détail les avantages et les inconvénients des fonds de placement immobilier.
Qu’est-ce qu’un REIT ?
Pour commencer, intéressons-nous à la définition des REIT. Un REIT, de l’anglais « Real Estate Investment Trust » (équivalent d’un fonds de placement immobilier ou FPI en français) est une société qui finance et investit dans l’immobilier.1 Comme les fonds d’investissement à gestion active traditionnelle, il permet d’investir dans un panier de placements immobiliers et d’en tirer un revenu sous la forme de dividendes, sans avoir la pleine propriété des biens.
Les REIT bénéficient en outre d’un régime fiscal avantageux, ce qui les rend attractifs pour certains investisseurs.
Le portefeuille de ces fonds d’investissement immobilier peut être constitué de nombreux types d’actifs immobiliers, dont des biens à usage commercial (par exemple des entrepôts et des immeubles de bureaux) et des biens résidentiels (par exemple, des immeubles d’habitation).
Comment fonctionne un REIT ?
Comme d’autres sociétés inscrites en bourse, les REIT sont cotés sur la plupart des grandes places boursières dans le monde, telles que la Bourse de Londres (LSE), Euronext et la Bourse de New York (NYSE). Les investisseurs peuvent acheter et vendre des actions de REIT pendant les horaires d’ouverture des bourses. Il existe également des ETF (exchange-traded funds) spécifiques aux REIT, qui investissent dans un certain nombre de fonds d’investissement immobilier.
Pour qu’une société puisse s’immatriculer en tant que REIT, elle doit répondre à des critères stricts. Par exemple, 75 % des bénéfices d’un REIT doivent provenir de la location de son portefeuille immobilier. De plus, 75 % de ses actifs doivent être disponibles à des fins locatives. Le reste des bénéfices, soit 25 %, peut provenir d’autres sources ; de ce fait, les REIT se diversifient souvent dans le domaine proche de la promotion immobilière.
En outre, pour qu’un fonds de placement immobilier puisse être considéré comme un REIT au Royaume-Uni et aux États-Unis, 90 % de ses bénéfices issus de la location de biens immobiliers doivent être distribués aux investisseurs sous la forme de dividendes. Le REIT n’a néanmoins pas à verser les 25 % de bénéfices provenant de ses autres activités de la même façon aux actionnaires (par exemple, les bénéfices issus de la promotion immobilière).
Pour les États-Unis, la société mère d’un REIT doit également être immatriculée aux États-Unis. Pour le Royaume-Uni, la société mère d’un REIT doit être immatriculée en Grande-Bretagne. De plus, la société doit être propriétaire d’au moins trois biens immobiliers pour être considérée comme un fonds de placement immobilier.
Les REIT peuvent investir dans divers types d’actifs immobiliers. Aroundtown Property Holdings PLC, par exemple, est le plus important REIT d’Europe spécialisé dans les bureaux. De son côté, Segro PLC est un REIT industriel très apprécié, tourné vers l’entreposage et les centres de données.
Les différents types de REIT
Les REIT peuvent investir dans différents secteurs immobiliers. Ils peuvent également être de différents types.
Les REIT cotés en bourse
Il existe des REIT cotés en bourse, comme Segro PLC, dont les actions peuvent être achetées et vendues sur les principales places financières à travers le monde. Ils sont aisément accessibles aux investisseurs particuliers. Comme il s’agit de sociétés cotées en bourse, il faut garder en tête que le cours de leurs actions peut fluctuer.2
Les REIT publics non cotés
Les REIT publics non cotés ne se négocient pas sur les grandes places boursières. Ils peuvent permettre aux investisseurs d’accéder à des investissements immobiliers difficiles d’accès, avec des exigences de capital moindres.
Il s’agit cependant d’investissements présentant un risque élevé par rapport aux REIT cotés en bourse.
Ces REIT sont conçus dans le but de réduire les impôts dus sur les investissements. Parce qu’ils ne sont pas cotés, ils peuvent être relativement peu liquides. Néanmoins, ces fonds doivent toujours être inscrits auprès de l’autorité de régulation compétente dans leur pays d’origine. Les frais liés à ces types d’investissements ont tendance à être plus élevés, et il peut être plus difficile de se retirer de l’investissement.
Les REIT publics non cotés ont en général une durée de vie limitée, et les fonds finiront par être dissouts ou introduits sur les marchés cotés.
Les REIT privés non cotés
Il existe aussi des REIT privés non cotés, auxquels les investisseurs particuliers n’ont généralement pas accès. Ils sont le plus souvent détenus par des personnes très fortunées.
Les différents types de REIT selon leurs actifs
Les REIT à capitaux propres
Les REIT à capitaux propres investissent directement dans l’immobilier et sont cotés en bourse. Ils possèdent et gèrent des portefeuilles qui peuvent comprendre tous types de biens immobiliers, dont des locaux commerciaux, des entrepôts, des hôtels, des appartements, etc.
Les REIT hypothécaires
Les REIT hypothécaires investissent dans des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires. En pratique, ils procurent un financement à d’autres sociétés immobilières ou achètent ce financement et tirent leurs revenus des intérêts perçus sur les prêts.3
Les REIT hybrides
Les REIT hybrides combinent les caractéristiques des REIT à capitaux propres et des REIT hypothécaires. Ils détiennent et gèrent des portefeuilles immobiliers, mais tirent également leurs revenus de prêts hypothécaires.
Comment trader ou investir dans les REIT ?
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Renseignez-vous sur les REIT
Faites vos propres recherches pour en apprendre plus sur les REIT et pour déterminer si c’est un type d’investissement qui vous convient. Déterminez quels types de fonds de placement immobilier vous intéressent, puis quels REIT en particulier vous aimeriez trader.
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Choisissez la taille de votre position et gérez votre risque
Fixez le montant que vous souhaitez investir et la durée de l’investissement. Prenez votre profil de risque en compte et déterminez si l’investissement vous convient. Mettez en place des stops-loss si nécessaire. Évaluez le montant que vous pouvez vous permettre de perdre.
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N’oubliez pas que le trading sur les produits à effet de levier présente en général un risque plus élevé.
Avantages et inconvénients des REIT
Avantages
Les REIT profitent de certains avantages fiscaux.4 Ils ne sont pas assujettis à l’impôt sur les sociétés pour les revenus locatifs ou les plus-values tirées de la vente de biens de placement qui ont été loués par le passé.
Les revenus locatifs immobiliers ont tendance à être relativement constants. En effet, la plupart des locataires signent des baux dont la durée est comprise entre cinq et 25 ans. Ceci assure des revenus stables et réguliers à la fois au REIT et à ses investisseurs.
Les rendements des REIT en matière de dividendes varient toutefois en fonction du secteur et des performances. Les investisseurs doivent donc bien se renseigner et sélectionner les investissements qui leur conviennent.
Pour les investisseurs individuels, les REIT peuvent constituer un bon moyen de diversifier un portefeuille d’investissement. Les fonds leur permettent également d’accéder aux marchés immobiliers sans avoir à engager des dépenses conséquentes ou supporter les risques associés à la propriété d’un bien en direct.
Inconvénients
Aucun investissement ne se fait sans risque, et les REIT peuvent faire faillite. Ceci n’est pas rare, d’où l’importance de bien vous renseigner. L’un des inconvénients de ce type d’investissement tient au fait que, pour les sociétés, les règles strictes qui encadrent le versement des dividendes peuvent rendre difficile le réinvestissement d’un capital important dans la société.
Les cours des actions des REIT cotés en bourse sont soumis à la volatilité du marché et à des facteurs externes, tels que la conjoncture économique et les décisions en matière de taux d’intérêt. Les informations les concernant ont toutefois l’avantage d’être publiquement accessibles dans les bilans annuels et les comptes de résultat des sociétés.
A contrario, les REIT non cotés ont tendance à être illiquides, et il existe peu d’informations publiques à leur sujet. En outre, l’argent des investisseurs peut y être immobilisé pendant plusieurs années. Les coûts initiaux pour accéder à ces fonds peuvent également être élevés.
À cela s’ajoutent d’autres formes de risques, comme le risque lié à l’effet de levier. Les REIT peuvent emprunter de l’argent pour acquérir des placements, ce qui peut accroître les pertes du fonds en raison de frais ou d’autres problèmes.
Bien que les actions des REIT cotés en bourse soient plus liquides que celles des REIT non cotés, elles ont toujours tendance à être moins liquides que d’autres types d’actions.
Qu’est-ce qu’un REIT en résumé
- Les REIT ont leur place dans un portefeuille d’investissement diversifié et équilibré.
- Ils peuvent représenter un bon moyen, pour les investisseurs, d’accéder aux marchés immobiliers sans avoir à investir directement dans un bien immobilier.
- Les REIT bénéficient de certains avantages fiscaux, tels que l’exonération de l’impôt sur les sociétés.
- Les revenus locatifs ont tendance à être relativement stables.
- Les REIT peuvent être soumis à la volatilité des marchés. Renseignez-vous toujours avant d’investir.
1. Tout ce que vous devez savoir sur les REIT britanniques – REIT Comparison
2. REIT privés vs REIT cotés en bourse – Corporate Finance Institute
3. Les REIT britanniques : des véhicules attractifs pour l’investissement immobilier en Grande-Bretagne – PwC UK
4. Qu’est-ce qu’un REIT (Real Estate Investment Trust) ? – REIT
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